خرید ملک بدون سند و نکات مهم آن 1403 🏡❌| نمونه قولنامه ملک بدون سند 📝

در زمانه‌ای که با چالش‌های بی‌سابقه‌ای همچون بحران گرانی مسکن مواجه هستیم، خرید ملک بدون سند یکی از مسائلی است که بسیاری از افراد با آن روبرو می‌شوند. این موضوع نه تنها می‌تواند به خسارات مالی و حقوقی برای خریداران منجر شود، بلکه امکاناتی را برای تقلب و سوءاستفاده از طرفین معامله فراهم می‌کند. از این رو، شناخت کامل و دقیق از مسائل مربوط به خرید ملک بدون سند امری بسیار حیاتی است.

💡 آیا معامله ملک بدون سند قانونی است؟

معاملات املاک و خرید باغ ویلا بدون سند از لحاظ قانونی مشکلی ندارد. البته باید گفت که خرید این دسته از املاک بدون سند، خریدار را با مشکلاتی مواجه خواهد ساخت و همچنین از ریسک بالایی برخوردار است.

🤝🏻 ملک‌هایی که با قولنامه و بدون سند معامله می‌شوند

ملک‌هایی که به دلایل مختلف قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند، معمولاً با قولنامه معامله و بدون سند معامله می‌شوند. این املاک ممکن است دارای مشکلاتی باشند که اجازه اخذ سند رسمی را نمی‌دهند. به عنوان مثال، وجود خلافی‌های ساختمانی مانند عدم تامین پارکینگ اصولی برای واحدها، ساخت واحد در طبقات غیر مجاز، پیشروی بیش از حد، یا وجود مشکلات در قسمت‌های مختلف ساختمان می‌تواند باعث شود که ملک نتواند به پایان کار برسد و در نتیجه سند رسمی اخذ نکند.

همچنین، ملک‌هایی که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده‌اند نیز باید در نهایت تخریب شوند. عوامل دیگری همچون واقع شدن در طرح‌های شهرداری مانند بافت فرسوده یا تعریض خیابان نیز می‌تواند باعث اخذ سند رسمی نشود.

بیشتر بخوانید: نکات مهم خرید خانه در مشهد ۱۴۰۳

⁉️ چگونه متوجه شویم که یک ملک بدون سند است؟ راهنمایی برای اطمینان از وضعیت ملک

برای اطمینان از وضعیت یک ملک و اطلاع از اینکه آیا دارای سند رسمی است یا خیر، بهترین روش استعلام از شهرداری مربوطه است. این استعلام شامل اطلاعاتی مانند بدهی‌های ساختمان، وجود احتمال تخریب ملک، و دیگر موارد مربوط به وضعیت ملک است. این اطلاعات می‌توانند به شما کمک کنند تا از خطرات و زیان‌های احتمالی در آینده در مورد این ملک آگاه شوید.

برای ملک‌های با قولنامه عادی نیز باید توجه داشت که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می‌شود و امکان اخذ پروانه وجود ندارد، بنابراین مراجعه به شهرداری می‌تواند به شما کمک کند تا از صحت وضعیت ملک مطلع شوید.

🔴 مشکلات خرید ملک بدون سند در حاشیه شهرهای بزرگ، چالش‌ها و راهکارها

مرزهای محدوده شهر توسط کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی تعیین می‌شود. بنابراین، هر ملکی که در این محدوده قرار داشته باشد، به عنوان منطقه شهری شناخته می‌شود و املاکی که خارج از این محدوده واقع شده باشند، به عنوان حاشیه شهر شناخته می‌شوند. گاهی اوقات افراد این مسئله را نادیده می‌گیرند و به ساخت و سازهای غیرقانونی مشغول می‌شوند. در این مناطق، به دلیل عدم تعیین بودجه و ارائه خدمات شهری از طرف شهرداری، وضعیت نامناسبی وجود دارد.

املاک در این مناطق به صورت قولنامه‌ای و بدون سند رسمی معامله می‌شوند، بنابراین خریداران باید از دقت لازم برخوردار باشند تا از ورود به مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کنند.

❌ عواقب خرید و فروش ملک بدون سند، ریسک‌ها و مشکلات

خرید و فروش ملک بدون سند می‌تواند به مشکلات حقوقی جدی منجر شود بسیاری از خریداران ممکن است به دلیل استناد به یک دست‌نوشته با امضای دو شاهد و یا سندی نامعتبر، ملک بدون سند را خریداری کنند، اما این اقدام می‌تواند باعث بروز مشکلات قانونی برای آن‌ها شود. بیشتر معاملات املاک در شهرهای بزرگ توسط مشاوران املاک با تنظیم مبایعه‌نامه در محل انجام می‌شود.

این روند باعث می‌شود که مسائل قانونی و حقوقی مربوطه در خرید و فروش ملک رعایت شود و از وقوع مشکلات و کلاهبرداری‌های بعدی جلوگیری شود. موارد تخلف در خصوص فروش ملک بدون سند بیشتر در آپارتمان‌های نوساز و واحدهای پیش‌فروش اتفاق می‌افتد. طبق قوانین جدید، پیش‌فروش ساختمان تنها با تنظیم سند رسمی در دفتر خانه اسناد رسمی امکان‌پذیر است، که این موضوع از فروش یک ملک به چند نفر همزمان جلوگیری می‌کند.

☑️ ارزش خرید ملک با قولنامه، نکات و راهنمایی

خرید یک ملک دارای سند رسمی به هر شرایطی بهترین گزینه است، اما در برخی موارد ممکن است در مناطق بهتر، خانه‌ای با قیمت پایین‌تر اما قولنامه‌ای بیابید، یا در مناطقی که ملک‌های دارای سند وجود ندارد، مجبور به خرید ملک با قولنامه شوید. در این صورت، توصیه می‌شود نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را به خوبی بشناسید، استعلامات مربوطه را از شهرداری منطقه بگیرید و در هنگام عقد قرارداد از مشاوران املاک یا وکلای رسمی دادگستری کمک بگیرید. با رعایت تمامی نکات مربوطه، احتمال ضرر و زیان شما به حداقل می‌رسد.

فرض کنید شما به دنبال خرید خانه ویلایی در مشهد هستید. با توجه به قیمت بالای ملک‌های دارای سند در منطقه، شما ممکن است یک ویلا با قولنامه به قیمت مناسب‌تری بیابید. در این صورت، قبل از انجام معامله، بهتر است اطمینان حاصل کنید که مواردی مانند تعهدات فروشنده، شرایط قرارداد، وضعیت ملک و امکانات آن به درستی در قولنامه ذکر شده باشد. همچنین، با مشاوران املاک محلی مشورت کنید و استعلامات لازم را از شهرداری و دیگر مراجع مربوطه بگیرید. با این کارها، می‌توانید به خریدی امن و مطمئن دست یابید.

✅ راهنمای سند دار کردن ملک بدون سند، مراحل و نکات

برای سنددار کردن یک ملک بدون سند، ابتدا باید به دفتر املاک و دارایی شهرداری مربوطه مراجعه کنید. این دفتر مسئول ارائه مدارک و اطلاعات مربوط به املاک در منطقه می‌باشد. برای سنددار کردن ملک، اطلاعات ملک باید به دقت بررسی شود و از وضعیت قانونی و مالکیت ملک اطمینان حاصل شود. سپس با تهیه مدارک لازم و پرداخت هزینه‌های مربوطه، می‌توانید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید تا سند ملک را دریافت کنید. برای این کار بهتر است از مشاوران حقوقی معتبر و متخصص ناوان در زمینه امور ملکی کمک بگیرید.

📚 نمونه قولنامه ملک بدون سند

(قولنامه انتقال ملك)

فروشنده: ……………………………………………………………………………..

خريدار: ………………………………………………………………………………

مورد معامله: …………………………………………………………………………

قيمت: مبلغ ………………. ريال رايج كه مبلغ …………………… ريال از آن طي چك شماره …………………… عهده بانك ……………………. شعبه ……………….. از سوي خريدار به فروشنده به عنوان بيعانه تسليم گرديده و مابقي بها را خريدار متعهد است به هنگام تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال ملك در دفترخانه نقدا به فروشنده بپردازد.

شروط:

۱- تاريخ تنظيم و امضا سند رسمي انتقال ملك اين قولنامه روز ….. ماه ….. سال يكهزار و سيصد و …… شمسي مي باشد كه طرفين ملزم به حضور در دفتر خانه اسناد رسمي شماره ………………. واقع در شهر مشهد به نشاني : ………………………………………………………………………………………………………………..

در تاريخ مزبور مي باشند.

۲- تخليه و تحويل مورد معامله در تاريخ ………………………. ماه يكهزار و سيصد و ……… شمسي مي باشد كه بايد در سند رسمي موصوفه قيد و قبض تخليه و تحويل از سوي دفترخانه صادر گردد و در صورت عدم تخليه و تحويل به موقع مورد معامله، فروشنده ملزم به تاديه روزانه مبلغ ……. ريال به عنوان وجه التزام و جبران خسارات وراده به خريدار علاوه بر تخليه و تحويل مبيع مي باشد.

۳- خريدار حق انتقال اين قولنامه را جزيا و يا كلا ولو بصورت صلح حقوق و يا وكالت و غيره ندارد.

۴- در صورت عدم حضور خريدار در دفترخانه فوق در آن تاريخ جهت تنظيم و امضا سند رسمي مربوطه و عدم تاديه مابقي ثمن معامله بطور نقد در همان تاريخ، به منزله تخلف خريدار تلقي گرديده و ضمن كان لم يكن شدن اين قولنامه، فروشنده حق دارد بيعانه دريافتي مذكور را به عنوان مجه التزام به نفع شخص خود برداشت نمايد و خريدار در اين صورت حق بدان ندارد.

۵- عدم حضور فروشنده در تاريخ مذكور در دفترخانه موصوفه براي تنظيم و امضا سند ذكر شده به منزله تخلف فروشنده محسوب گرديده و فروشنده ملتزم است در اين صورت علاوه بر رد مبلغ دريافتي بيعانه فوق نيز مبلغي معادل بيعانه فوق الذكر به عنوان وجه التزام به خريدار بپردازد.

۶- ملاك عدم حضور هر يك جهت انجام تعهدات متن، گواهي دفترخانه مذكور خواهد بود.

۷- تاديه ماليات ها اعم از ماليات نقل و انتقال و غيره و عوارض شهرداري و بيمه به عده فروشنده است و هزينه هاي محضر اعم از حق الثبت و حق التحرير و بهاي اوراق رسمي مربوطه و احتمالا پاداش كاركنان دفتر خانه بعهده طرفين و بالمناصفه مي باشد.

۸- در صورت بروز قوه قاهره(فرس ماژور) موثر در تاخير تحصيل گواهي هاي مالياتي، استعلام ثبت و نوسازي و بيمه و احتمالا پيان كار يا عدم خلاف و تمديديه هاي آن كه مورد تعهد فروشنده است با اخذ گواهي هاي مربوط علت قانوني تاخير آن از مراجع صادر كننده آن گواهي ها و با اعلام قبلي رسمي فروشنده به خريدار وقت حضور موضوع شرط اول و بالطبيعه وقت تخليه و تحويل موضوع شرط دوم بالا بهمان ميزان افزوده خواهد شد.

۹- اين قولنامه در ۲ نسخه متحدالمتن و الاعتبار تنظيم و پس از امضا بين طرفين مباده گرديده است.

محل امضاي فروشنده محل امضاي خريدار

محل امضاي شاهدين:

۱-

۲-